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美国最火的物流地产怎么投?

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发表于 2019-7-5 16:36:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
前述/导语:今年6月,百仕通集团(Blackstone Group),以创纪录的1294亿人民币(折合美元187亿),投资总计1.79亿平方英尺的美国物流地产,豪赌未来电商与在线购物的地产需求。随着越来越多的美国企业转向互联网零售商 - 电子商务已占美国零售总额的10%,高于十年前的6%。亚马逊、沃尔玛和家得宝等公司,正在争夺越来越有价值的物流地产,以满足不断增长的存储和配送需求……



为什么美国的物流地产,越来越受到投资者的欢迎?相比其他地产类型,购置和运营物流地产的成本要低得多。过去十年电子商务的成长,使物流地产供不应求,投资者更是趋之若慕,信心充足,一致看好这种商业地产类型。
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(图片来源:美国在建物流地产统计数据;仲量联行, JLL)
我们今天就来聊一聊,关于美国物流地产的那些事。
——— 什么是物流地产?
如果问商业地产的外行人,怎么描述物流地产,回答很可能是:“狭窄、灰暗又尘土飞扬的仓库” - 这个回答并非事实,也非全部。
物流地产属于工业地产的范畴,主要分为两种:仓库(Warehouse)与配送中心(Distribution Center)。它们之间的区别是:
• 仓库用于存储货品;配送中心,除了存储货品之外,还提供增值服务,比如产品混合、订单履行、交叉对接、包装等;

• 与仓库相比,配送中心存储货品的时间很短。因此,配送中心的货品周转速度大于仓库的货品周转速度;
• 配送中心以客户为中心,是供应商与客户之间的桥梁;仓库的主要作用是有效地存储货品;
• 通常,零售订单从配送中心而非仓库发货;仓库为配送中心提供长期存储;
• 配送中心的运营比仓库的运营复杂得多;因此,许多配送中心配备了最新的订单处理、库存管理、运输管理等技术。

目前美国的物流地产,均已庞大的混凝土结构建成,室内空间巨大。凭借最新的技术,货物都以极快的速度搬运,不断缩短从货物打包到交付的时间。这些地产中,都能看到最新技术,在仓储与配送上的应用。


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相比其他的商业地产类型,物流地产的优势在于:
• 以更低的前期投资和运营成本,控制极大的租赁空间;
• 地产租约往往是长期的,租金稳定而且可以预期;

而它的劣势在于:
• 地产的维护与更新,需要依靠高度专业化的团队,并且内部设备需要及时的技术革新;
• 每次租约只有单独一位租户,不像办公室或零售中心,可以部分出租,租赁收入要么全有,要么全无;


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——— 物流地产的分级
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具体来说,物流地产,又按照资产的质量进行A、B、C三层分级,资产质量越高的地产,溢价越高,价格也更为昂贵。

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A类物流地产,一般建筑时间较短,配备先进的机械设备和技术系统,空间充裕,通风照明设施完善,符合亚马逊等大型零售商的仓储与配送需求,通常在本地市场中,拥有最高的租金。
B类地产,仅次于A类,建筑房龄10至20年,但房产维护良好。因为地理位置方面的优势,许多B类地产,也能够达到A类的租金水平,但设施与技术上已经过时,诸如较小的电梯桥箱,或更低的天花板高度。
C类地产,在资产质量上,与B类的差距较大,许多地产内部几乎没有设施,有一些迫切需要维护和翻新。建筑房龄通常超过20年,许多都建于上世纪60年代到70年代。因此,C类地产的租金,往往是本地市场上最便宜的,租赁费用的上升空间也极为有限。
——— 如何评估物流地产价值?
影响物流地产价值的三大因素是:大小、地理位置与设施。
在进行投资前,首先我们需要将物流地产,与同一地区或城市的类似地产进行比较。由于大多数物流地产的空间,都是以平方英尺为单位,因此我们需要测量仓库,以确保获得准确的测量结果。同时,我们需要联系其他业主或当地的商业地产经纪人,确定所在地区的同类地产,每平方英尺的平均成本是多少钱。

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其次,我们需要了解地产的地理位置。对于电子商务公司而言,仓库需要位于交通主干道附近,并且除了高速公路之外,还可以方便抵达机场和港口。例如,亚马逊新仓库的租约,竞争非常激烈。亚马逊要求物流地产的房东“不要打电话给我们,我们会打电话给你。”因为对电商来说,存储与运输的费用,可以占到公司支出的60%。
最后,我们应该评估地产的设备状况。如果设备陈旧,操作是否安全?地产是否包含任何物流专用设备,或者除了空间一无所有?地产内部适用什么类型的叉车?所有这些设备情况,都会影响地产在进入具体运营时的成本。
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——— 如何投资物流地产?
物流地产具有长期、稳定的租金收入,因此是各类地产基金最合适的基础资产之一。
如果你是小型投资者,投资本金有限,投资物流地产的最好方式,是通过专项经营物流地产的REITs(房地产信托基金)。根据Dividend.com的数据,目前美国最主流的物流地产类REITs有:
(PLD,普洛斯公司)
普洛斯,是美国最大的物流房地产基金,拥有970亿美元的管理资产(Asset under Management),市值(Market Capitalization)约为500亿美元,是为亚马逊提供租赁服务的顶级业主。

• 股价:$78.83美元; • 年初至今(YTD)上涨率:38%; • 收益率:2.88%。

Duke Realty(DRE,杜克地产)
杜克地产拥有1.56亿平方英尺的美国物流房地产,市值达110亿美元,是该行业的另一个主要玩家。
• 股价:$31.42美元; • 年初至今(YTD)上涨率:26%; • 收益率:2.86%。
(TRNO)
Terreno与普洛斯和杜克地产不同,因为它所投资的物流地产,仅局限于很小的区域内。虽然在美国六个区域市场开展业务,Terreno将它的投资重点放在尽可能靠近大城市密集城区的附近。
• 股价:$47.07美元; • 年初至今(YTD)上涨率:37%; • 收益率为2.1%。
Americold Realty Trust(COLD,美国美利冷地产信托)
总部位于亚特兰大的美利冷,是全球最大的冷藏仓库业主,于2018年初首次公开募股,以每股$16美元的价格售出了5200万股。该公司在美国、加拿大、澳大利亚、新西兰和阿根廷拥有160个大型冷藏仓库。
• 股价:$32.23美元; • 年初至今(YTD)上涨率:29%; • 收益率为2.5%。

如果你是中型投资者,能够承担几万至几十万美元起投的项目,就可以登录CrowdStreet、Fundrise或Cadre这样的在线基金投资平台,参与物流地产的“众筹”。

又或者,你是资金能与大型机构比肩的“真土豪”,你可以选择通过商业地产经纪人,自行购买和管理地产;也或者,参与百事通(Blackstone)或是贝莱德(Black Rock)这样大型私募基金的投资项目 – 只不过 “入场费”就是百万美元哟!


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