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纽约买房,这3种坑你要注意了

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发表于 2019-8-6 17:49:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
纽约地区的住房类型恐怕是世界上最繁多的。
从独栋,到多户叠拼的别(Píng)墅(Fáng)
按产权,按建筑类型各有各的分法。

别看几乎都长一样的公寓楼,
按产权就有4种之多,比如:
1.政府持有或者私人持有,
只准出租,不准出售的长租公寓(Rental)
2. 长租土地上或者产权土地上,
以股权形式购买的合作公寓(Co-op)
3.终身产权,且可以自由交易的:
产权公寓(Condo)
4.长租地上,可以自由交易的:
有限期产权公寓(Land-lease condo)

住房的多样性促成了美国独特的租房文化,
也形成了良好租房体制,
甚至可以保证人们租一辈子房。
租房遇到坑,最多损失一个月租金。
买房就不同了,纽约房子选择类型多的同时,
各种隐藏的“深”坑也自然随之而来。

本着前人踩坑,后人踩前人的精神~
鸿鹄志今天帮你把大坑指出来,
是跳还是绕,您决定!

01

金玉其外的
黄石联排公寓(Brownstone)

黄石联排公寓,
英文学名叫Brownstone,
又可以叫“坑多别墅”。

黄石公寓最早兴起可追溯到17世纪
其最大特色是它的殖民时期建筑风格。
它的得名是来自于其特殊的用料:
即三叠纪-侏罗纪时期形成的黄石修建而成。
真正的黄石公寓都是采用这种石头修建。
后来演变为把所有仿照此类建筑形式的房子,
都叫黄石公寓。

这种房子也经常出现在
各种以浪漫或者城市主题的影视剧里:
比如最有名的美剧《欲望都市》,
女主角Carrie的住所就是黄石公寓。

然鹅,
千万不要被这种房子漂亮的外表所迷惑,
他们就像是房子里面的美杜莎。

首先这种房子不能挂空调室外机,
只能用美国的窗口式空调,
制冷效果大打折扣外,低噪音更不要奢望了。
居住条件直接往回穿越50年。

其次这种房子都是小窗,小开间,小楼梯。
与当代的住宅设计理念相差越来越远了。

最后,住这里可能需要成为一名优秀的战士。
战斗的敌人就是——
世界上生命力最顽强的物种之一:小强

这座历史悠久的城市,以多元化著称
其中当然也包容各种“小动物”
如果你在纽约见到老鼠和蟑螂后大惊小怪
纽约人一定会冷眼的问你:
你刚来纽约没多久吧?
所以整条老街上百年房龄的黄石公寓,
很可能小强一家在这里的居住史比房东还长。
如果恰巧买了附赠小强的黄石公寓?
作好打持久战的准备工作吧!

02

社会中的小社会:
战前住宅社区楼/Prewar Apartment Building

纽约在二战前后建过一些如上图的住宅楼群。
虽然这种70多岁的楼龄,
比上面的百岁老耄要年轻多了,
但是这种楼的楼生也可能逼得你怀疑人生。

首先这种楼里的居民组成差异大
大家的职业、收入、种族、背景、习惯等,
可能会有天壤之别。
在70多年的楼生里俨然形成了社会中的社会
在家里你可能会体验到:
免(被)费(迫)收听邻居播放的音乐;
或者,
免(被)费(迫)闻到一些“特殊植物”的味道。
其次快递包裹恐怕不能如期而至。
这倒并不是说邻居都心怀不轨,
而是美国的邮递员几乎是世界上最差的:
不负责,随处投递,
对美国的邮递员而言是家常便饭。

另外这种楼还有一个与中国老社区相似的特色
中国的普通住宅小区里会经常听到:
换纱窗!磨菜刀!收废品!
纽约的这种社区也能听到这种叫卖声:
Terminator(终结者)!
终结者?史瓦辛格?
No No No.这里是指消灭老鼠蟑螂!

03

规矩堪比皇宫的Co-op(合作公寓)

纽约地区仍在使用的最老住宅楼
可以追朔到1880年代。
比如曼哈顿中央公园西侧著名的The Dakota,
楼龄139年的合作公寓(co-op)。

这里的两居室报价750万美元
位于曼哈顿上西区72街1号,建成于1884年。

不要觉得贵,
很多纽约本地人可是拿它当文物看!
毕竟美国一共才200多年的历史。
许多人以能住在这里为自豪,
似乎如果住在这里,品味也能随之提高。
不过对于亚裔尤其是中国人,
买这样的房子可能会是一个坑。

合作公寓没有土地产权,不交房产税
这种房子建设的目的是为了提供良好居住社区。
曼哈顿上东区中央公园旁边的住宅楼,
大部分都是合作公寓。
所以这种公寓每个月的管理费,
可能比一般的产权公寓每月的管理费和地税
加在一起还要高!

但这还不是坑之所在。
最大的问题是合作公寓楼的
规矩实!在!太!多!

合作公寓会要求买家或者租客,
提供非!常!多!的信息资料:
包括报税单,信用卡信息,
家庭成员信息,职业,教育情况等等。
还可能需要接受业主委员会的面试。
即便如此,co-op的业主委员会还可以:
无!条!件!拒绝任何一个买家和租客。

虽然买家和租客被拒很郁闷,
但更郁闷的一定是co-op的房东了。
又一个买家或租客被拒了,
我的房子还要空置多久啊?

即便你成功住进去后也会有各种规矩
有些可能是很离谱的规矩。
诸如:不可以和保安聊天;
雨伞雨鞋要清干净水才能进大堂;
不可以在门口放垫子;
不能在大堂穿人字拖
………

真不怪纽约人事儿多,
这锅都应该co-op公寓产权属性来背:
想象一下组织几百人或者几千人一起吃火锅,
几千人都有权利提出意见选择餐厅和点菜,
最后为了体现民主,就是规矩越来越多。

合作公寓也不是没有好处,
因为它实在是不好买(租)/不好卖(出租),
所以合作公寓的价格相对产权公寓更稳定。
很多人选择co-op是因为房价超低,
当然旁边的产权公寓价格10年涨一倍的时候,
你就不要羡慕了。
自己合作公寓的价格还在原地踏步

很多人要问了:
在纽约有什么房子是坑少的么?
有!无论买房还是租房,
如果经济条件允许的情况下,
选择新建成的产权公寓是比较保险的。
如果经济条件不允许,
或者是投资行为比较看重投资回报率,
选择在2000年以后建成的产权公寓比较保险。

纽约房子选择类型多。
租房的踩坑成本相对较低,大不了换一套,
顶多是一个月的租金加上点搬家费。
买房的踩坑成本相对就高了:
不仅买卖的时间成本非常高,
买卖所产生的税费,经纪人费等,
可能会达到房价的10%以上。

总之以上3种房子,还要慎重出手
如果觉得这篇文章对你有帮助的话
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